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广西壮族自治区自然资源厅关于印发完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场若干措施的通知

发布时间:2019-12-12 11:37
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来源:县国土局
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自然资发201963


各市、县人民政府,自治区人民政府各组成部门、各直属机构:

《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的若干措施》已经自治区人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。


广西壮族自治区自然资源厅

20191130

关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的若干措施


为贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔201934号)精神,建立和完善建设用地一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系,促进我区土地资源的优化配置和节约集约利用,助力我区经济高质量发展,结合我区实际,现提出如下措施。

一、适用范围

广西壮族自治区范围内的国有建设用地使用权转让、出租、抵押适用本措施。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是以划拨、出让、租赁、作价出资(入股)、授权经营等合法方式取得的国有建设用地使用权,重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的,应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押,可参照本措施执行。

二、规范建设用地使用权转让

(一)明确建设用地使用权转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让,包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让的,按照房地产转让相关法律法规规定,办理房地产转让相关手续。

(二)明确不同权能建设用地使用权转让的必要条件。以划拨方式取得的建设用地使用权转让,须经有批准权的人民政府批准,土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴土地出让价款,按转移登记办理;不符合《划拨用地目录》的,在符合规划的前提下,由受让方依法依规补缴土地出让价款。以出让方式取得的建设用地使用权转让,在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下,应充分保障交易自由,不得人为设置审查条件;原出让合同对转让条件另有约定的,从其约定。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让,参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定,不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准;转让后,可保留为作价出资或入股方式,或直接变更为出让方式。以授权经营方式取得的建设用地使用权在本集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让,均不再另行收取土地出让金,但在受让人权利证书上的权利性质注明为授权经营;改变用途或向本集团公司以外的单位或个人转让时,应经市、县人民政府批准,补缴土地出让金,并在受让人权利证书上的权利性质注明为出让

(三)完善土地分割、合并转让政策。分割、合并后的地块应在规划、用地等方面具备独立分宗条件,涉及公共配套设施建设和使用的,转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的,应取得相关权利人同意的书面意见,不得损害权利人合法权益。用地批准文件或土地出让合同等文书规定或约定不得分割及转让的,未经原批准部门或出让方同意前不得进行分割、转让。拟分割、合并转让的土地原则上按照先分割、合并再转让的程序办理相关手续,即先理顺待交易宗地的用地、规划等手续,具备交易的基本条件,再由买卖双方依法转让。土地分割、合并转让实施细则由市、县人民政府依法依规另行制订。

(四)完善项目已投资额未达投资总额25%以上的土地转让政策。以出让方式取得土地使用权的,虽未完成开发投资总额的25%以上,经市、县人民政府批准,转让双方可凭交易合同和土地交易服务机构出具的交易鉴证书办理预告登记手续;根据预告登记证明及相关材料,可给予办理规划、建设、环评、消防等相关审批手续;待开发投资额达到法定要求时,再依法办理不动产转移登记。项目投资额占项目投资总额的比例,以有资质的会计事务所出具的《工程投资审计报告》为准。转让双方可采取抵押、担保等方式防范交易风险。涉及土地闲置的,须按照闲置土地有关规定处置到位后,才适用本政策。

(五)完善司法处置涉及建设用地使用权转让政策。对于因司法处置涉及建设用地使用权转让的,市、县人民政府自然资源主管部门应建立司法协助机制,建立健全信息定期推送和执行联动机制,及时向人民法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等,协助司法机关依法处置。

(六)完善国有资产处置涉及建设用地使用权转让政策。加强涉地资产处置工作衔接,政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的,应征求自然资源主管部门意见,并将宗地有关情况如实告知当事人。国有建设用地使用权转让涉及国有资产的,应取得原批准国有资产管理部门同意转让的批复文件。涉及自治区本级国有土地资产转让的,按照自治区有关文件规定办理。

(七)实施差别化的税收政策。市、县人民政府可根据本地实际和需要,在自治区人民政府确定的税额幅度内,按照节约集约用地的原则,提出辖区内城镇土地使用税差别化政策方案,报自治区人民政府批准后实施。

三、规范建设用地使用权出租

(八)明确建设用地使用权出租的定义。建设用地使用权出租是指建设用地使用权人作为出租人将建设用地使用权或随同地上建筑物、附着物及相关附属设施出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

(九)规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的,应当签订建设用地使用权出租合同(转租合同),不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。

(十)规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的,应按照有关规定上缴租金中所含土地收益,纳入土地出让收入管理。宗地长期出租,或部分用于出租且可分割的,且出租时间超过5年的,应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度,出租人依法申报并缴纳相关收益的,不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。土地收益计算方式及出租收益年度申报制度由自治区自然资源、财政主管部门另行研究制订。

四、规范建设用地使用权抵押

(十一)明确建设用地使用权抵押的定义。建设用地使用权抵押是指建设用地使用权人(抵押人)以其合法取得的建设用地使用权以不转移占有的方式向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。

(十二)明确不同权能建设用地使用权抵押的条件。以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权,划拨土地抵押权实现时,应当在缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让收入及相关税费的款额后,抵押权人方可优先受偿。以授权经营方式取得建设用地使用权的抵押参照划拨方式处理。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押,涉及租赁土地的抵押价值应按合同租金与市场租金的差值及租期估价。

(十三)放宽对抵押权人的限制。具备下列条件之一的,均可作为抵押权人:

1. 持有经中国银行保险监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构以及经省级人民政府金融主管部门批准设立的小额贷款公司、融资担保公司、典当公司。

2. 自然人必须具有中华人民共和国国籍,且年满18周岁,具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民;在中华人民共和国境内工作或居住,持有中华人民共和国居留证件及其所在国国籍证明或护照的外国公民;在中华人民共和国境内工作或居住,持有中华人民共和国居留证件、《港澳居民来往内地通行证》、《台湾居民来往大陆通行证》或其他有效身份证明的港澳台居民。

3. 企业为在中华人民共和国境内依法设立,采取有限责任公司或股份有限公司形式的法人(包括外商投资企业、外商独资企业)及其分支机构,以及私营企业或其他各种经济形式主体。

以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物、其他附着物一并抵押。涉及企业、个人之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

(十四)扩大抵押物范围。允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。设定抵押获取的资金,仅能用于本项目开发建设或者开办对应业务改善软件条件所需,不得为第三方提供担保。抵押权实现后,应保持原经营活动持续稳定,不得改变土地用途,但可以适用盘活存量土地过渡期政策,促进产业和经营业态的转型升级;禁止改变土地用途用于商品住宅和商业开发。

五、建立健全服务体系

(十五)健全交易机制。建立和完善由自治区统筹,市、县参与的全区统一的土地二级市场网上交易平台,完善与土地一级市场信息化系统、不动产登记信息系统的数据和功能衔接,汇集土地二级市场供需信息和交易信息。市、县人民政府要建立和完善包括土地二级市场在内的城乡统一的建设用地交易机构,提供线下交易场所,办理交易事务,大力推进线上交易。相关交易规则由自治区自然资源主管部门制订。

(十六)规范交易流程。市、县人民政府自然资源主管部门应当建立信息发布达成意向签订合同交易监管的交易流程。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息,可自行协商交易,也可委托土地二级市场交易平台公开交易。交易双方可协商确定转让合同,转让合同必须符合相关文件要求;也可以使用交易合同参考模版,交易合同参考模板由自治区自然资源、市场监管主管部门制订。

(十七)优化政务服务。在土地二级市场交易机构或平台内汇集交易、登记、税务、金融等相关部门或机构的办事窗口,落实放管服要求,大力发展互联网+政务服务,积极推进一窗受理、一网通办、一站办结,营造良好的交易环境,加强对窗口工作人员业务培训,提高办事效率和服务水平。

(十八)大力发展中介服务。根据土地二级市场业务需要,积极引入中介机构参与土地二级市场的资产评估、风险评估、抵押融资等专业工作;鼓励中介机构在土地二级市场交易平台中开设实名用户,发布供需信息,为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务;鼓励有条件的市、县探索政府负责指导和监管,中介机构负责搭建集信息发布、市场交易、统计分析、市场研判等功能于一体的信息平台模式,做大做强中介服务;充分发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用。

六、加强监测监管

(十九)加强事中事后监管。市、县人民政府及其有关部门要加强交易事中事后监管,重点监管土地有偿使用合同约定、划拨决定书规定的土地规划条件、固定资产投入、开发利用建设等情况,对违反有关法律法规或不符合有偿使用合同约定、划拨决定书规定的,不予办理不动产登记等相关手续。督促交易双方依法申报交易价格,申报价格比标定地价或市场可比价低20%以上的,市、县人民政府可行使优先购买权。各级自然资源、住房城乡建设、税务、市场监管等主管部门应加强对涉地股权转让的联合监管。

(二十)加强市场统计监测监管与调控。统计分析土地二级市场交易数量、面积、结构、价款、时序等数据,研判市场变化趋势,定期形成综合分析报告,适时在网站向社会公开。完善土地二级市场动态监测监管机制。按照房地产用地调控相关要求,加强土地转让涉及房地产开发的相关资金来源审查。强化土地一、二级市场联动和整体调控,加强土地投放总量、结构、时序等的衔接,维护市场平稳运行。

(二十一)完善土地市场信用体系。加强对交易各方的信用监管,健全以双随机、一公开为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制。研究制订土地市场信用评价规则和约束措施,对失信责任主体实施联合惩戒,推进土地市场信用体系共建共治共享。对中介机构违法、违规或违约行为实行信用考评制度,考核评价结果向社会公布,并提供社会查询,引导社会中介组织诚信经营。

七、保障措施

(二十二)加强组织保障。各市、县人民政府和各级有关部门要充分认识完善土地二级市场的重要性,在现有土地交易机构和场所的基础上,完善工作职责,结合实际制定出台实施办法和操作细则。建立共同推进土地二级市场建设的工作机制,明确自然资源、财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等部门分工,落实责任,有序推进土地二级市场建设。

(二十三)加强宣传引导。通过电视、网络、新媒体等渠道,全方位宣传土地二级市场相关政策,营造良好的土地市场舆论氛围,提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地的意识,积极引导权利人进入土地二级市场交易平台进行交易。加强业务培训,提高政策运用和实践水平。总结和推广土地二级市场典型案例,以点带面促进土地二级市场健康平稳发展。

(二十四)严格责任追究。强化监督问责,减少权力寻租空间,对违反土地二级市场相关规定的政府和有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究,坚决打击各种违法违规违纪行为。





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